Le assemblee di condominio sono spesso sede di litigi inenarrabili e, molte volte, l’amministratore non riesce letteralmente a tenere a freno i condomini scatenati.

Cosa occorre sapere per arrivare preparati all’assemblea di condominio?
Durante l’assemblea l’amministratore deve fornire il rendiconto delle spese sostuenute durante l’anno, che deve essere approvato dalla maggiornaza dei presenti. L’elenco deve contenere sia le spese ordinarie che straordinarie. Oltre al rendiconto annuale l’amministratore deve presentare il bilancio che elenca per gruppi le voci di entrata ed uscita ed il residuo attivo o passivo di cassa.

Gli  eventuali crediti o debiti (di condomini che non hanno ancora saldato) viene invece riportato nello stato patrimoniale. Una volta approvato quest’ultimo non è più ammessa la possibilità per i condomini di contestare conti o spese sostenute.

Tutti i condomini possono controllare prima dell’assemblea tutti i giustificativi di spesa in modo da arrivare preparati all’assemblea.

Esistono purtroppo casi in cui, amministratori truffaldini, sono “fuggiti” con la cassa di condominio rendendosi magari nullatenenti. In questo caso la responsabilità di controllo stretto dell’amministratore spetta ai consiglieri di condominio.

Se l’amministratore  non tiene assemblee, bisogna sollecitare, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, la convocazione dell’assemblea e, se anche in quel caso non viene fatta l’assemblea, i condomini possono chiedere l’auto convocazione.

Un sesto dei condomini può chiedere la convocazione dell’assemblea con auto-convocazione, invitare l’amministratore a convocarla e se nei 10 giorni successivi al ricevimento dell’invito non convoca assemblea, allora i condomini possono auto-convocarsi. Ovviamente l’ordine del giorno sarà nominare un nuovo amministratore!

In questo caso le spese, per poter pagare i fornitori, sono state ripartite tra i condomini rimasti e l’amministratore (non un professionista, ma uno degli stessi condomini)  si è sempre dimostrato piuttosto incerto su cosa fare…
La legge è piuttosto chiara a riguardo. Per chi non paga le spese condominiali c’è la messa in mora, in seguito il decreto ingiuntivo e, se non si ottiene nulla, l’atto di precetto.

Si può arrivare anche al gradino più elevato:  il pignoramento mobiliare ed immobiliare.  Vediamo nel dettaglio che passi eseguire per poter arrivare a questo.

1. messa in mora:

La messa in mora e’ una procedura molto semplice per chiedere UFFICIALMENTE il pagamento delle spese condominiali.

Come prevede l’articolo 1219 del Codice civile, la messa in mora è valida solo tramite raccomandata a/r (o, se siete particolarmente tecnologici,  la mail con firma elettronica e valore legale).

La lettera deve spiegare le voci per le quali si richiede il pagamento, le motivazioni,  e la fissazione di un termine, oltre il quale, si minaccia di “adire le vie legali”.

2. decreto ingiuntivo.

Se il condomino non ottempera ai pagamenti si passa al decreto ingiuntivo: Si porta la raccomandata e la ricevuta di ritorno al giudice di pace e si ottiene un ordine dato dal giudice di pagamento entro un determinato periodo di tempo (normalmente 40 giorni). Trascorso tale termine, il decreto diventa esecutivo e si può procedere al pignoramento dei beni del debitore.

L’amministratore ha quindi il potere di esigere il pagamento del debito tramite vie legali oppure, in caso di difficoltà da parte dell’inquilino, può stabilire insieme a lui un rientro a rate, secondo sua comodità.